Texto legal
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Abrindo seu caderno…
Como isso cai na prova
O art. 51 da Lei do Inquilinato (8.245/1991) assegura ao locatário o direito de renovação de contrato de locação comercial, desde que cumulativamente: contrato por escrito e com prazo determinado, soma dos prazos de 5 anos no mínimo, e exploração do mesmo ramo há 3 anos ininterruptos no mínimo. São requisitos cumulativos — falhar um deles derruba o direito.
O § 1º admite o exercício do direito por cessionários ou sucessores da locação. No caso de sublocação total, somente o sublocatário pode exercer o direito — o locatário original não pode.
O § 2º prevê que se o contrato autoriza o locatário a utilizar o imóvel para atividades de sociedade da qual faça parte, o direito a renovação pode ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. É a proteção do fundo de comércio.
O § 5º estabelece o prazo decadencial para propor a ação renovatória: entre 6 meses e 1 ano antes da finalização do prazo do contrato em vigor. O descumprimento gera a perda do direito à renovação.
A renovação é obrigatória: o proprietário não pode se opor se o locatário cumprir os requisitos do art. 51. A única exceção é a necessidade do imóvel para uso próprio, residência ou demolição para construção nova (arts. 52 a 54).
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